Wonen en Stedelijke ontwikkeling

Figuur: Gemiddelde jaarlijkse uitbreiding zelfstandige woningvoorraad (betreft niet alleen nieuwbouw).

De woningvoorraad groeide tussen 1990 en 2000 het minst. De ruimtenood van de stad kneep in die periode de groei af. Vanaf 1998 kon de stad zich boven de Waal verder ontwikkelen. Dat ging met horten en stoten. Procedurele tegenslag en conjuncturele tegenwind zorgden voor een sterk wisselend bouwtempo. Over het geheel gezien loopt toch de groei geleidelijk weer op. Vanaf 2012 realiseert de stad een groei van de woningvoorraad per jaar die overeenkomt met de jaren vóór de ruimtenood van de stad.

Geholpen door hoge bevolkingsgroei en beschikbare ruimte om te bouwen, realiseert Nijmegen de laatste jaren veel nieuwbouwwoningen. Sinds 2012 11.579 stuks, ofwel 965 per jaar gemiddeld. Ten opzichte van de aanwezige voorraad realiseert Nijmegen sinds 2012 samen met Leiden het hoogste percentage nieuwbouw binnen de groep kennissteden (16% tegen 12% gemiddeld voor de kennissteden en 10% landelijk).
De opgeleverde nieuwbouw liep in 2018-2020 terug, maar loopt in 2021 en 2022 weer op naar rond de 800 per jaar. In 2023 realiseert Nijmegen 1582 nieuwbouwwoningen. Het grootste aantal sinds 2012 en ook het meeste van de vergelijkingssteden. Van deze 1582 woningen gaat het in 1145 gevallen (72%) om appartementen, veel meer dan de afgelopen jaren gebruikelijk was.  
Op dit moment (2024) is 79% van de woningen in aanbouw een appartement. Dit aandeel is sinds 2019 steeds opgelopen. De hoeveelheid in aanbouw zijnde woningen kende een dipje in 2020/2021. Nadien zijn er weer duidelijk meer woningen in aanbouw (1900-2300 jaarlijks). Daarbij ligt het accent zoals gezegd veel meer op appartementen in grote complexen met langere bouwtijden (Nieuwbouwmonitor Geodienst RuG).
Naast de nieuwbouw in de afgelopen jaren, spelen ook toevoegingen in bestaande panden een flinke rol. Op die manier kwamen er gemiddeld van 2018-2022 247 woningen per jaar bij, vooral door transformatie (145) en splitsing, samenvoeging en verbouwing (+99). Ongeveer 1/3 van de toevoegingen vindt plaats in bestaande panden.
Voor de toekomst staan in Waalfront, Waalsprong, Winkelsteeg en de overige bestaande stad nog locaties voor maximaal circa 21.700 woningen in harde en zachte plannen, zowel al openbaar of nog in studie (regionale woningmarktmonitor Arnhem Nijmegen). Net als de trend in de recente oplevering en de in aanbouw zijnde woningen, gaat het in 80% van de gevallen om appartementen en slechts 20% om eengezinswoningen. Nijmegen kent nu 45% appartementen en 55% eengezinswoningen.

Figuur: Woningnieuwbouw 2012-2023 (BAG) in Nijmegen en de vergelijkingssteden als percentage van de woningvoorraad 2012. (Tussen 2012 en oktober 2016 zijn ook studentenwoningen in de nieuwbouw opgenomen. Per oktober 2016 zijn deze deels weer uit de woningvoorraad verdwenen. Dit kan de cijfers wat vertekenen.

De Nijmeegse zelfstandige woningvoorraad  van ca. 84.000 (1-1-2023) bestaat voor 44% uit koopwoningen en 54% uit huurwoningen. Van de huurwoningen is twee derde (32.500) eigendom van een corporatie en 12.500 betreft woningen van overige verhuurders (bronnen kunnen variëren in toerekening).
Ten opzichte van de vergelijkingssteden is er in Nijmegen naar verhouding meer corporatiehuur (+4 a 5%-punt) en wat minder particuliere huur en koopwoningen
In alle typen eigendom is sprake van groei van het aantal woningen. Na 2016 (jaar van herziening studentenwoningen in de BAG) groeit de koopsector wat bovengemiddeld (+13%), de corporatievoorraad groeit ondergemiddeld (+3%) en de sterkste groei zit tot 2023 bij de overige verhuurders. (+19%) De verdeling in Nijmegen ontwikkelt zich daarmee in de richting van het gemiddelde beeld in de kennissteden.

Figuur: Woningvoorraad naar eigendomssituatie, 2022 kennissteden, Nijmegen en Nederland.
Bron: CBS

De particuliere huursector heeft in de afgelopen jaren in de aandacht gestaan vanwege de rol van beleggers die woningen opkochten (of aanhielden) voor de verhuur. Ook in Nijmegen nam het aandeel van deze groep toe tot 12% van de woningvoorraad in 2023 (bron: Kadaster 2023). In de aankooptransacties van bestaande koopwoningen  verkocht door eigenaar-bewoners is echter in 2021 en 2022 sprake van een halvering van het aandeel van vooral de particuliere investeerders ten opzichte van de jaren daarvoor (2018-2020: 9%, 2021-2022: 4%). Koopstarters zien hun aandeel  in de aankoop van bestaande koopwoningen van particulieren groeien (van ca. 32% in 2018-2020 naar 42% in 2021-half 2023). Van een duidelijke verkoopgolf door particuliere investeerders is tot half 2023 echter geen sprake. Wel zien we in 2020 bijna 300 verkopen, tegen 200-220 normaal in de jaren ervoor en erna.

Gemiddeld staat op 1 januari van elk jaar op 3-4% van de adressen van woningen niemand ingeschreven in het bevolkingsregister (GBA/BRP). Dat percentage is het laagst bij koopwoningen en corporatiewoningen (<3%) en het hoogst bij de huurwoningen van andere verhuurders dan corporaties (ca. 8%). Onbewoond betekent niet altijd leegstand. In 2022 waren er 2800 woningen zonder ingeschreven inwoner(s). Daarvan stonden er 1280 volgens het CBS administratief leeg (1,5% van het totaal aantal woningen). Dat betekent dat er niemand ingeschreven staat, er geen bedrijf is geregistreerd en het volgens de WOZ geen gebruiker heeft.  Van die 1280 stonden er 470 een jaar eerder ook al leeg. In 2023 loopt het aantal onbewoonde woningen op van 2800 naar 3100 en de administratieve leegstand van 1280 naar 1660. Niettemin blijft de woningleegstand met 2% beneden het landelijk gemiddelde van 2,4% en de 2,6% van de 8 vergelijkingssteden.