Wonen en Stedelijke ontwikkeling

Nijmegen kent veel huishoudens met lage inkomens. Daar staat weer tegenover dat de stad ook vrij veel goedkopere huurwoningen kent, meestal van woningcorporaties. In Nijmegen is in 2023 39% van de voorraad een corporatiewoning, landelijk 28%, in de benchmarksteden 34%. Voor elke 100 huishoudens die tot de doelgroep sociale huurwoningen behoren, waren er op 31-12-2021 106 van die woningen onder de liberalisatiegrens beschikbaar. Ten opzichte van de wat kleinere doelgroep passend toewijzen waren er per 100 huishoudens in die groep 88 woningen beschikbaar (tot de aftoppingsgrens).  
In vergelijking met de kennissteden liggen deze verhoudingen in Nijmegen duidelijk gunstiger. Mede doordat een deel van de  betaalbare corporatiewoningen bewoond wordt door mensen met een wat hoger inkomen, ontstaan niettemin tekorten.
Van de 31.750 corporatiewoningen in 2024, waarvoor de corporaties prijzen hebben gemeld, zit zo’n 97% onder de liberalisatiegrens (889,66 euro in 2024). Deze cijfers zijn door de tijd heen tamelijk constant. Minder constant is het aantal zeer goedkope woningen (< 454,47 euro in 2024). Dat loopt vanaf 2009 terug. Het aantal betaalbare woningen (tussen 454,47 en 697,07 euro per maand, peil 2024) neemt de laatste jaren toe van 20.000 medio 2014 tot recent circa 23.800. Die groei krijgt in 2022 een impuls door de huurverlaging voor huishoudens in 2021. Huishoudens met een laag inkomen in 2019 en een huur boven de aftoppingsgrens kregen in 2021 automatisch een huurverlaging tot de voor hen geldende aftoppingsgrens. Ruim 2.000 huishoudens hebben kunnen profiteren van deze actie. De huurverlaging was gemiddeld 40 euro.
Met name het aantal woningen onder de eerste aftoppingsgrens nam hierdoor met 1.728 toe tot 20.218 (+9%). Onder de tweede aftoppingsgrens is het effect kleiner. Ook later gelden voor huurders met lage inkomens mogelijkheden voor huurverlaging.  
De groep corporatiewoningen net onder de liberalisatiegrens ("duur sociaal") loopt na een groeispurt tot aan 2014 de laatste jaren terug tot rond 7 à 8% van het corporatiebezit in 2024. Het aandeel woningen van corporaties boven de liberalisatiegrens is dalend tot 2% in het laatste jaar.

Figuur: Corporatievoorraad Nijmegen naar huurprijs.

De Nijmeegse corporatiehuurders zijn meestal passend gehuisvest (in 2021 84%, iets hoger dan de landelijke 79%). Het percentage huishoudens, dat met een te hoog inkomen in een corporatiewoning onder de liberalisatiegrens woont, is met 10% een fractie lager dan landelijk (12%). Duur scheefwonen (met een lager inkomen in een duur huis) komt onder Nijmeegse corporatiehuurders ook minder voor dan landelijk (6% hier 10% in Nederland als geheel.  
Overigens zit er een trendbreuk in de cijfers na 2020. In 2021 ligt het aandeel passend gehuisveste corporatiehuurders met 84% wezenlijk hoger dan daarvoor met 75%. De dure scheefheid komt in 2021 veel lager uit dan eerder. De oorzaak achter deze trendbreuk is de structurele huurverlaging voor huishoudens in corporatiewoningen die met een te laag inkomen huurden boven de aftoppingsgrens. In 2021 konden zij vragen de huur te verlagen tot die aftoppingsgrens.

In de particuliere huur is vooral de dure scheefheid groter, 19,1% woont hier te duur, vergelijkbaar met landelijk (18,9%). In de particuliere huursector is in Nijmegen 69% passend gehuisvest, ook vergelijkbaar met Nederland als geheel (71%, cijfers 2020 WSJG).

De woonquotes van huurders en kopers verschillen. Huurders zijn een groter deel van het huishoudensinkomen kwijt aan woonlasten, in 2021 34%. Voor woningeigenaren is de woonquote met 24% van het huishoudensinkomen bescheidener. Sinds 2012 is de woonquote voor huurders aanvankelijk rond de 40% van het inkomen, in 2021 is het (door tijdelijke huurverlaging?) bijna 6%-punt lager. Voor kopers is een geleidelijke daling zichtbaar, van 29% in 2012 naar 24% in 2021.

Overigens staat tegenover het grote beslag dat wonen legt op het huishoudensinkomen bij huurders wel dat het vaak gaat om kleine huishoudens; 58% van de huurders (regio Nijmegen e.o.) in zelfstandige woningen zijn eenpersoonshuishoudens en slechts 10% is een “standaard” gezin (paar met kind(eren)). In de koopsector is de laatste groep nog steeds de grootste categorie (36% van de huishoudens in koopwoningen) en is 22% alleenstaand.
Binnen de huursector liggen de woonquotes van huurders van corporatiewoningen duidelijk lager dan van huurders in de particuliere sector (ca. 5-7%-punt verschil).

Figuur: Woonquotes van huishoudens in de huur en koopsector gemeente Nijmegen.
Bron: CBS/Woononderzoek.

13% van de huishoudens in corporatiewoningen in Nijmegen kende in 2021 een betaalrisico. Dat betekent dat het inkomen te laag is om aan alle uitgaven te voldoen. Dat is iets ongeveer vergelijkbaar met landelijk en iets lager dan de 14,6% van de vergelijkingssteden. Er is geen duidelijk patroon te zien in de ontwikkeling in de tijd. De effecten van inflatie- en energietoeslagen die in 2022 golden voor lagere inkomens zitten nog niet in deze cijfers.